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SOUVENONS NOUS
je préfère publier ces photo prises lors d'un voyage en 1989 plutôt que mettre ma trombinette devant un monument
et maintenant je vous laisse vous recueillir et penser à toutes ces personnes disparues
F Sauvadet décide pour la droite sur la 4e ...
et d'ailleurs ... qu'en pense la population ?
Les réalités du projet d’hôtel SPA 4* de Nogent les Montbard (Partie 4)
bonjour, bien qu'ils fassent désormais référence, les articles sur le projet d'hotel de luxe et 3* à Nogent les Montbard et Malaisy sont retirés pour protection suite à utilisation malveillante mais aussi à la demande se certains investisseurs. ils sont disponibles sur demande motivée
suivez ce projet désormais sur http://novial.overblog.com
FC
Les réalités du projet d’hôtel SPA 4* de Nogent les Montbard (Partie 4)
projet gelé suite à pressions
Puis vient le « nerf de la guerre » qui traduit le « vent », qui a déjà bien consommé du temps, en projet.
Par François CHARLES
Initiateur et porteur du projet
Partie 4
COMBIEN ?
Six raisons interdépendantes poussent à investir dans le projet :
ü Un modèle économique viable à rentabilité rapide tel qu’il va l’être démontré
ü Un lieu pour les investisseurs, leurs amis, relations d’affaires à 1h de Paris
ü Un modèle étique de développement durable
ü Un objectif patrimonial pour sauver deux châteaux, patrimoine bourguignon, d’architecture différente et pour investir dans la pierre
ü Un objectif économique et touristique pour adosser une image à celle de la région
ü Un modèle économique avec les ingrédients de la réussite
Il est important également de communiquer dès maintenant sur le site et ses environs pour faire connaitre la région au profit des hôtels partenaires avant l’ouverture, en espérant un retour dès l’ouverture.
Il y a quatre « combien » : le chiffre d’affaires et d’exploitation, les coûts de la réalisation, les éléments de financement et les éléments rentabilité
Pour l’instant, les chiffres affichés concernent uniquement le site de Nogent les Montbard. Certains investisseurs préfèrent néanmoins se porter sur l’autre établissement où l’approche est également développée mais où certaines réalités ne permettent pas d’avancer de façon sereine sine die.
Les chiffres d’exploitation ci-après ont été réalisés par une approche comparative sur 20 hôtels, 5 spas et certains fournisseurs avec accompagnement de cabinets de conseils et d’institutionnels.
Il s’agira ici de dévoiler quelques chiffres et les grandes lignes, ces éléments n’étant généralement donnés qu’en confidentialité devant notamment le travail fourni.
Ils ont été adaptés aux réalités du lieu mais également peu à peu réévalués étant donné qu’une communication avait débuté avec recueil d’avis et d’intentions et que la chaîne commerciale potentiellement retenue s’engageait à accompagner le site avant son ouverture.
La stratégie de prix sera celle de l’ombrelle pour maintenir les prix sur ce créneaux luxe très bien situé, accroître les marges, rentabiliser les investissements et mieux se préparer à parer les offensives concurrentes mais avec une augmentation prévue tous les 3 à 4 ans.
Le domaine sera fermé pendant un mois en hiver.
Un business plan très détaillé sur 6 ans a été réalisé et accompagné par un cabinet d’expertise comptable et de commissariat aux comptes.
Les prestations hôtel et restaurants proposées seront a priori les suivantes (chiffres indicatifs) :
Chambres standard à 150 €
Chambres supérieures à 220 €
chambres de luxe à 290 €
Suites à 450 €
Journées séminaires : 80 €
Tarifs semaine basse saison moins 20%
Forfaits semaine
Forfaits «coup de cœur »
Menus entre 20 et 150 €
Brunchs 15 €
Bistro 15 €
Cave et carte variées
Privatisation possible du domaine
Expositions : 12 €, collections gratuites pour résidants
Considérant les réalités avancées au début de l’étude et des éléments de communication déjà engagés, le taux de remplissage pourra passer de 50 % à 75% en 5 ans en été et de 40 à 65 % en basse saison.
On peut estimer un nombre moyen de repas de 52 par jour au départ pour atteindre 80 à 6 ans, séminaires, privatisations et événements inclus
Les prestations séances Spa et espace bien-être accessibles pour visiteurs non résidants, seront a priori les suivantes :
forfait accès piscine nage Hamman Sauna 12€
séance bien etre corps 90 €
séance amincissants corps 85 €
séance soins visages 65 €
séance gommages 30 €
séance modelages 80 €
séance vinothérapie 75 €
séance luminothérapie 75 €
séances massages 75 €
La vente de produits corps et visage sera bien entendu assurée. Le choix d’une ou deux grandes marques n’est pas encore arrêté.
On peut estimer à 300 personnes le nombre de clients SPA la première année avec une augmentation de 10% prévue au fil des ans et 1000 personnes pour la piscine
La rémunération des personnels ne sera pas fournie mais elle est attrayante et réaliste et rehaussée de 2% tous les 2 à 3 ans en fonction des résultats
On peut donc estimer un chiffre d’affaires prévisionnel de 2,3 M€ au démarrage pour atteindre 4 M€ à 5 ans avec un résultat net comptable positif à 4 ans, qui est la durée moyenne acceptable après un investissement de 10 M€ (projet NOGENT seul), un excédent brut et net d’exploitation positifs
Les produits locaux seront privilégiés pour la qualité mais aussi pour réduire les coûts logistiques
Les charges d’énergie se sont basées sur une consommation de la réglementation thermique 2012
Certaines charges spéciales sont liées aux moyens de transport pour les liaisons et notamment le bateau, les limousines et calèches, mais également au matériel de surveillance et de protection.
Les travaux, avec études réglementaires et de maitrises d’œuvres ont estimés à environ 7 M€ en prenant la moyenne de deux devis d’architectes.
Les investissements de décoration et de SPA sont estimés à environ 700 k€. Les études et investissements spécifiques et supplémentaires pour la partie optimisation énergétique qui seront compensés par une meilleure rentabilité, ainsi que l’ingénierie et l’aménagement des cuisines sont estimés à près de 500 k€. Le terrain de tennis en place a peu de besoin de rénovation. Il faudra rajouter le coût potentiel de deux écuries avec équipements haut de gammes dans la ferme d’en face
A cela s’ajoutent les besoins de financement et d’exploitation pour plus d’1 M€ sur 3 ans, ainsi qu’un prix d’acquisition négocié à 650 k€
Ces sommes donnent un total d’environ 10 M€. Le chiffrage du second château pourrait être de 3,5 M€ pour un bon standard 3*. Cette option pourra être compensée par la construction de nouveaux bâtiments pour 1,5 à 2 Mns sur le même site pour atteindre le format de 45 chambres avec de grandes salles de réunion.
Il est organisé que le financement soit assuré par des fonds à hauteur de 3,8 M€ (38% de l’investissement total), des comptes courants d’associés avec tickets de 200 k€ pour 800 k€ (8%) qui s’adressent principalement aux sociétés de capital risque et aux business angels, certaines subventions possibles (ADEME, Conseil régional) à hauteur de 400 k€ (4%, donc très limitées) et des prêts bancaires à hauteur de 5 M€ (50% sur 15 ans) répartis sur 3 banques. L’investisseur unique de 2011 n’avait pas besoin des banques mais ne s’inscrivait pas dans un projet multi-investisseurs.
La Valeur actuelle nette sera positive à 6 ans pour 4,6 me avec un taux de rentabilité à 9%.
Pour respecter l’étude stratégique et marketing qui fera son succès, le projet sera lancé s’il est global et financé à au moins 80%
Aujourd’hui le château est entretenu par la banque débitrice de l’ancien porteur de projet avec laquelle une relation permanente est assurée.
Je garde espoir dans sa réalisation mais ce projet est disponible clé en mains dans l’intérêt du territoire pour qui veut le reprendre car je sais qu’une majorité de personnes et d’organismes l’attend.
Vous trouverez ci-après certains éléments d’analyse forces / faiblesses / opportunités / menaces ainsi qu’une liste de risques majeurs identifiés pour ce projet, comme réalisés dans tout projet.
SWOT PROJET :
l Forces :
Ø Service haut de gamme
Ø Confort, calme et sérénité
Ø Position géographique logistique idéale
Ø Projet double avec contenu éprouvé
Ø Motifs d’attractivité variés (hôtel, spa, collection, management)
Ø Interdépendance entre hôtellerie et séminaire
Ø Management connaissant bien les décideurs et organismes de la région et avec compétences de direction générale
Ø Réseau national et international déjà élevé et éprouvé
l Faiblesses :
Ø Coûts d’investissement assez élevés mais réalistes
Ø Travaux conséquents
Ø Cible sélective
Ø Création
l Opportunités
Ø Possibilité de rentrer dans un réseau hôtelier de luxe local, national et international
Ø Revalorisation de la haute Côte d’Or
Ø Remplissage par l’activité tourisme ou séminaire
Ø Partenariat TOP-MANAGEMENT avec l’ESC de BOURGOGNE (sorte de campus sénior)
Ø Partenariat culturel avec la région bourgogne
Ø Attraction locale, nationale et internationale par les activités bien-être et culturelles
Ø Mise en œuvre du « pack hôtel » et des recherches NOVIAL dans le domaine de l’approche client
l Menaces
Ø Autorisations de construction (faible)
Ø Risque faible sur la zone à risque d’un des bâtiments
Ø Crise potentielle nouvelle
Ø Faillite des constructeurs
Ø Annulation des promesses de financement
Top Risk management sur ce segment
Ø Erreur dans le modèle d’habitation et le modèle économique : chambres, studios, appartements
Ø Prestations non adaptées à la cible
Ø Cible de clients voulue non captée
Ø Mauvaise gestion de l’occupation
Ø Objectif qualité des repas non atteint
Ø Trop miser sur l’accessibiité train
Ø Investissements trop importants
Ø Homologation des caractéristiques particulières (ex: mobilité réduite et fumeur)
Ø Retard dans l’aménagement
Ø Fiabilité financière et technique des sous-traitants
Ø Responsabilité du maître d’œuvre
Risques et aptitudes requises par la différenciation
Risques :
- Incapacité à maîtriser la différence de coûts / firme dominante
- Perte d’importance des facteurs de la différenciation
- Banalisation et imitation
Compétences et ressources nécessaires
- intuition et créativité
- Capacités de recherche
- Technologie du produit
- Capacités commerciales
- Image
- Tradition dans le secteur ou combinaison originale de compétences tirées d’autres secteurs
- Coopération élevée des circuits de distribution
Suivre partie 5 : les zones et réalités d’ombre…que l’on ne voudrait jamais voir apparaître
N'oublions pas la mémoire de l'empire à Montbard
le château de Nogent les Montbard aurait-il appartenu à la famille du Général JUNOT, enterré à Montbard ? Rien n'est certain mais profitons en pour réveiller notre devoir de mémoire pour accompagner la dynamique du projet hotellier dont le territoire a besoin
merci encore à l'élan venu du monde entier et notamment du Canada
Junot (Jean-Andoche, duc d’Abrantès), officier général, né à Bussy-le-Grand (Côte d’Or), le 23 octobre 1771, de “Michel Junot, marchand, et de Marie-Antoinette Bienaymé”, mort à Montbard (Côte d’Or) le 29 juillet1813 ; partit, en 1792, comme grenadier dans un des bataillons de volontaires, de la Côte d’Or et devint, en l’an IV, aide de camp de Bonaparte, se signala, dans cet emploi, par sa bravoure, l’accompagna en Egypte, et se distingua surtout dans l’expédition de Syrie, où il livra, avec environ 300 Français, contre des forces considérables de turcs, le fameux combat dit de Nazareth, en thermidor an VIII. Junot fut ensuite nommé commandant de la place de Paris, et, en frimaire an XII, eut le commandement d’une division de l’armée d’Angleterre ; fut décoré, le 1er février 1805, du Cordon rouge au moment où il était ambassadeur près du prince régent du Portugal, se rendit ensuite à l’armée d’Alllemagne, se trouva à la bataille d’Austerlitz, où il se distingua d’une façon brillante, puis retourna en Espagne où il devint commandant en chef de l’armée, appelé à marcher contre le Portugal, s’en empara sans rencontrer une grande résistance et en fut récompensé par le titre de duc d’Abrantès. Il fut obligé de rétrograder devant les forces supérieures des Anglais, qui vinrent l’assièger dans Lisbonne, puis contraint de capituler le 30 août 1808, mais le fit d’une manière très honorable pour lui et pour son armée, qui ne fut pas prisonnière de guerre. L’Empereur qui ne pardonna jamais aux généraux le plus petit échec, le disgracia un certain temps, mais quand l’expédition de Russie en 1812 fut décidée, se vit forcé de rappeler Junot, à qui il confia le commandement du 8e corps, à la tête duquel il se signala au combat de Valentino. Rentré en France après les désastres de cette expédition, Junot fut envoyé dans les Provinces Illyriennes, dont il venait d’être nommé gouverneur général ; il y tomba malade, et, dans un accès de fièvre, il se jeta par la fenêtre et se tua sur le coup
après le 6 mai...n'oubliez pas le 9 !
La JOURNEE DE L'EUROPE !
tractage for ever en Côte d'or
Encore plus de 400 boites et voitures tractées ce jour en Côte d'Or en revenant de Haute Marne
pour la France Forte avec Nicolas Sarkozy que je n'aurai hélas pas le plaisir d'accueillir vendredi
ici à Selongey
le temps de la séduction
déjà en 1988, Charles PASQUA avait fait les yeux doux aux électeurs proches du Front National... la gauche a fait ensuite son plus grand score au deuxième tour...
il fallait s'y prendre plus tôt comme telle est ma position depuis 1998 en écoutant sans marginaliser et en disant que le FN est bien un parti républicain et qui n'est pas l'extrême droite
peut etre faudrait il faire réapparaitre un certain parti bien positionné dans la segmentation
je ne me contredis pas avec la position adoptée avec H Morin car le risque était moins grand
mais c'est juste mon avis
HM vient de dire que les centristes sont proches de NS, mais il veut sans doute aprler des 67% de son ancien bloc qui était à droite ? L'UDF n'etait pas centriste. Ce n'est pas la meilleure façon de faire venir les électeur de F Bayrou
le centre est au centre, l'UDF est à droite (droite du centre ou centre droit mais pas le centre)
je rappelle aussi que le NC cote d'orien n'a jamais répondu à mes demandes de participation aux rdvz de marketing politique ...
