territoires de cote d'or

      bonjour, bien qu'ils fassent désormais référence, les articles sur le projet d'hotel de luxe et 3* à Nogent les Montbard et Malaisy sont retirés pour protection suite à utilisation malveillante mais aussi à la demande se certains investisseurs. ils sont disponibles sur demande motivée

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       projet gelé suite à pressions

Puis vient le « nerf de la guerre » qui traduit le « vent », qui a déjà bien consommé du temps, en projet.

Partie 4

COMBIEN ?

Six raisons interdépendantes poussent à investir dans le projet :

ü     Un modèle économique viable à rentabilité rapide tel qu’il va l’être démontré

ü     Un lieu pour les investisseurs, leurs amis, relations d’affaires à 1h de Paris

ü     Un modèle étique de développement durable

ü     Un objectif patrimonial pour sauver deux châteaux, patrimoine bourguignon, d’architecture différente et pour investir dans la pierre

ü     Un objectif économique et touristique pour adosser une  image à celle de la région

ü     Un modèle économique avec les ingrédients de la réussite

Il est important également de communiquer dès maintenant sur le site et ses environs pour faire connaitre la région au profit des hôtels partenaires avant l’ouverture, en espérant un retour dès l’ouverture.

Il y a quatre « combien » : le chiffre d’affaires et d’exploitation,  les coûts de la réalisation, les éléments de financement et les éléments rentabilité

Pour l’instant, les chiffres affichés concernent uniquement le site de Nogent les Montbard. Certains investisseurs préfèrent néanmoins se porter sur l’autre établissement où l’approche est également développée mais où certaines réalités ne permettent pas d’avancer de façon sereine sine die.

Les chiffres d’exploitation ci-après ont été réalisés par une approche comparative sur 20 hôtels, 5 spas et certains fournisseurs avec accompagnement de cabinets de conseils et d’institutionnels.

Il s’agira ici de dévoiler quelques chiffres et les grandes lignes, ces éléments n’étant généralement donnés qu’en confidentialité devant notamment le travail fourni.

Ils ont été adaptés aux réalités du lieu mais également peu à peu réévalués étant donné qu’une communication avait débuté  avec recueil d’avis et d’intentions et que la chaîne commerciale potentiellement retenue s’engageait à accompagner le site avant son ouverture.

La stratégie de prix sera celle de l’ombrelle pour maintenir les prix sur ce créneaux luxe très bien situé,  accroître les marges, rentabiliser les investissements et mieux se préparer à parer les offensives concurrentes mais avec une augmentation prévue tous les 3 à 4 ans.

Le domaine sera fermé pendant un mois en hiver.

Un business plan très détaillé sur 6 ans a été réalisé et accompagné par un cabinet d’expertise comptable et de commissariat aux comptes.

Les prestations hôtel et restaurants proposées seront a priori les suivantes  (chiffres indicatifs) :

Ÿ         Chambres standard à 150 €

Ÿ         Chambres supérieures à 220 €

Ÿ         chambres de luxe à 290 €

Ÿ         Suites à 450 €

Ÿ         Journées séminaires : 80 €

Ÿ         Tarifs semaine basse saison moins 20%

Ÿ         Forfaits semaine

Ÿ         Forfaits «coup de cœur »

Ÿ         Menus entre 20 et 150 €

Ÿ         Brunchs 15 €

Ÿ         Bistro 15 €

Ÿ         Cave et carte variées

Ÿ         Privatisation possible du domaine

Ÿ         Expositions : 12 €, collections gratuites pour résidants

Considérant les réalités avancées au début de l’étude et des éléments de communication déjà engagés, le taux de remplissage pourra passer de 50 % à 75% en 5 ans en été et de 40 à 65 % en basse saison.

On peut estimer un nombre moyen de repas de 52 par jour au départ pour atteindre 80 à 6 ans, séminaires, privatisations et événements inclus

Les prestations séances Spa et espace bien-être accessibles pour visiteurs non résidants, seront a priori les suivantes :

Ÿ         forfait accès piscine nage Hamman Sauna  12€

Ÿ         séance bien etre corps 90 €

Ÿ         séance amincissants corps 85 €

Ÿ         séance soins visages 65 €

Ÿ         séance gommages 30 €

Ÿ         séance modelages 80 €

Ÿ         séance vinothérapie 75 €

Ÿ         séance luminothérapie 75 €

Ÿ         séances massages 75 €

La vente de produits corps et visage sera bien entendu assurée. Le choix d’une ou deux grandes marques n’est pas encore arrêté.

On peut estimer à 300 personnes le nombre de clients SPA la première année avec une augmentation de 10% prévue au fil des ans et 1000 personnes pour la piscine

La rémunération des personnels ne sera pas fournie mais elle est attrayante et réaliste et rehaussée de 2% tous les 2 à 3 ans en fonction des résultats

On peut donc estimer un chiffre d’affaires prévisionnel de 2,3 M€ au démarrage pour atteindre 4 M€ à 5 ans avec un résultat net comptable positif à 4 ans, qui est la durée moyenne acceptable après un investissement de 10 M€ (projet NOGENT seul), un excédent brut et net d’exploitation positifs

Les produits locaux seront privilégiés pour la qualité mais aussi pour réduire les coûts logistiques

Les charges d’énergie se sont basées sur une consommation de la réglementation thermique 2012

Certaines charges spéciales sont liées aux moyens de transport pour les liaisons et notamment le bateau, les limousines et calèches, mais également au matériel de surveillance et de protection.

Les travaux, avec études réglementaires et de maitrises d’œuvres ont estimés à environ 7 M€ en prenant la moyenne de deux devis d’architectes.

Les investissements de décoration et de SPA sont estimés à environ 700 k€. Les études et investissements spécifiques et supplémentaires pour la partie optimisation énergétique qui seront compensés par une meilleure rentabilité, ainsi que l’ingénierie et l’aménagement des cuisines sont estimés à près de 500 k€. Le terrain de tennis en place a peu de besoin de rénovation. Il faudra rajouter le coût potentiel de deux écuries avec équipements haut de gammes dans la ferme d’en face

A cela s’ajoutent les besoins de financement et d’exploitation pour plus d’1 M€ sur 3 ans, ainsi qu’un prix d’acquisition négocié à 650 k€

Ces sommes donnent  un total d’environ 10 M€. Le chiffrage du second château pourrait être de 3,5 M€ pour un bon standard 3*. Cette option pourra être compensée par la construction de nouveaux bâtiments pour 1,5 à 2 Mns sur le même site pour atteindre le format de 45 chambres avec de grandes salles de réunion.

Il est organisé que le financement soit assuré par des fonds à hauteur de 3,8 M€ (38% de l’investissement total), des comptes courants d’associés avec tickets de 200 k€ pour 800 k€ (8%) qui s’adressent principalement aux sociétés de capital risque et aux business angels, certaines subventions possibles (ADEME, Conseil régional) à hauteur de 400 k€ (4%, donc très limitées) et des prêts bancaires à hauteur de 5 M€ (50% sur 15 ans) répartis sur 3 banques. L’investisseur unique de 2011 n’avait pas besoin des banques mais ne s’inscrivait pas dans un projet multi-investisseurs.

La Valeur actuelle nette sera positive à 6 ans pour 4,6 me avec un taux de rentabilité à  9%.

Pour respecter l’étude stratégique et marketing qui fera son succès, le projet sera lancé s’il est global et financé à au moins 80%

Aujourd’hui le château est entretenu par la banque débitrice de l’ancien porteur de projet avec laquelle une relation permanente est assurée.

 Je garde espoir dans sa réalisation mais ce projet est disponible clé en mains dans l’intérêt du territoire pour qui veut le reprendre car je sais qu’une majorité de personnes et d’organismes l’attend.

Vous trouverez ci-après certains éléments d’analyse forces / faiblesses / opportunités / menaces ainsi qu’une liste de risques majeurs identifiés pour ce projet, comme réalisés dans tout projet.

SWOT PROJET :

l      Forces :

Ø      Service haut de gamme

Ø      Confort, calme et sérénité

Ø      Position géographique logistique idéale

Ø      Projet double avec contenu éprouvé

Ø      Motifs d’attractivité variés (hôtel, spa, collection, management)

Ø      Interdépendance entre hôtellerie et séminaire

Ø      Management connaissant bien les décideurs et organismes de la région et avec compétences de direction générale

Ø      Réseau national et international déjà élevé et éprouvé

l      Faiblesses :

Ø      Coûts d’investissement assez élevés mais réalistes

Ø      Travaux conséquents

Ø      Cible sélective

Ø      Création

l      Opportunités

Ø      Possibilité de rentrer dans un réseau hôtelier de luxe local, national et international

Ø      Revalorisation de la haute Côte d’Or

Ø      Remplissage par l’activité tourisme ou séminaire

Ø      Partenariat TOP-MANAGEMENT avec l’ESC de BOURGOGNE (sorte de campus sénior)

Ø      Partenariat culturel avec la région bourgogne

Ø      Attraction locale, nationale et internationale par les activités bien-être et culturelles

Ø      Mise en œuvre du « pack hôtel » et des recherches NOVIAL dans le domaine de l’approche client

l      Menaces

Ø      Autorisations de construction (faible)

Ø      Risque faible sur la zone à risque d’un des bâtiments

Ø      Crise potentielle nouvelle

Ø      Faillite des constructeurs

Ø      Annulation des promesses de financement

Top Risk management sur ce segment

Ø      Erreur dans le modèle d’habitation et le modèle économique : chambres, studios, appartements

Ø      Prestations non adaptées à la cible

Ø      Cible de clients voulue non captée

Ø      Mauvaise gestion de l’occupation

Ø      Objectif qualité des repas non atteint

Ø      Trop miser sur l’accessibiité train

Ø      Investissements trop importants

Ø      Homologation des caractéristiques particulières (ex: mobilité réduite et fumeur)

Ø      Retard dans l’aménagement

Ø      Fiabilité financière et technique des sous-traitants

Ø      Responsabilité du maître d’œuvre

Risques et aptitudes requises par la différenciation

Risques :

-          Incapacité à maîtriser la différence de coûts / firme dominante

-          Perte d’importance des facteurs de la différenciation

-          Banalisation et imitation

Compétences et ressources nécessaires

-          intuition et créativité

-          Capacités de recherche

-          Technologie du produit

-          Capacités commerciales

-          Image

-          Tradition dans le secteur ou combinaison originale de compétences tirées d’autres secteurs

-          Coopération élevée des circuits de distribution

Suivre partie 5 : les zones et réalités d’ombre…que l’on ne voudrait jamais voir apparaître

le château de Nogent les Montbard aurait-il appartenu à la famille du Général JUNOT, enterré à Montbard ? Rien n'est certain mais profitons en pour réveiller notre devoir de mémoire pour accompagner la dynamique du projet hotellier dont le territoire a besoin

merci encore à l'élan venu du monde entier et notamment du Canada

Junot (Jean-Andoche, duc d’Abrantès), officier général, né à Bussy-le-Grand (Côte d’Or), le 23 octobre 1771, de “Michel Junot, marchand, et de Marie-Antoinette Bienaymé”, mort à Montbard (Côte d’Or) le 29 juillet1813 ; partit, en 1792, comme grenadier dans un des bataillons de volontaires, de la Côte d’Or et devint, en l’an IV, aide de camp de Bonaparte, se signala, dans cet emploi, par sa bravoure, l’accompagna en Egypte, et se distingua surtout dans l’expédition de Syrie, où il livra, avec environ 300 Français, contre des forces considérables de turcs, le fameux combat dit de Nazareth, en thermidor an VIII. Junot fut ensuite nommé commandant de la place de Paris, et, en frimaire an XII, eut le commandement d’une division de l’armée d’Angleterre ; fut décoré, le 1er février 1805, du Cordon rouge au moment où il était ambassadeur près du prince régent du Portugal, se rendit ensuite à l’armée d’Alllemagne, se trouva à la bataille d’Austerlitz, où il se distingua d’une façon brillante, puis retourna en Espagne où il devint commandant en chef de l’armée, appelé à marcher contre le Portugal, s’en empara sans rencontrer une grande résistance et en fut récompensé par le titre de duc d’Abrantès. Il fut obligé de rétrograder devant les forces supérieures des Anglais, qui vinrent l’assièger dans Lisbonne, puis contraint de capituler le 30 août 1808, mais le fit d’une manière très honorable pour lui et pour son armée, qui ne fut pas prisonnière de guerre. L’Empereur qui ne pardonna jamais aux généraux le plus petit échec, le disgracia un certain temps, mais quand l’expédition de Russie en 1812 fut décidée, se vit forcé de rappeler Junot, à qui il confia le commandement du 8e corps, à la tête duquel il se signala au combat de Valentino. Rentré en France après les désastres de cette expédition, Junot fut envoyé dans les Provinces Illyriennes, dont il venait d’être nommé gouverneur général ; il y tomba malade, et, dans un accès de fièvre, il se jeta par la fenêtre et se tua sur le coup

      projet gelé suite à pressions

bonjour, bien qu'ils fassent désormais référence, les articles sur le projet d'hotel de luxe et 3* à Nogent les Montbard et Malaisy sont retirés pour protection suite à utilisation malveillante mais aussi à la demande se certains investisseurs. ils sont disponibles sur demande motivée

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      projet gelé suite à pressions

Puis viennent ensuite les questions tactiques et opérationnelles telles comment, qui, avec qui, combien, avec qui, (contre qui) ?

Mes détracteurs diront encore que je mens, que j’affabule, que j’invente mais je n’ai rien à prouver. D’autres savent le temps que je passe (entre consultations d’emails d’insultes et de dénigrement), comme le passent aussi certains professionnels du secteur, à tenter de réaliser ce projet de territoire

Partie 3

En tant que professionnel en stratégie marketing, ainsi que management et développement dans l’industrie et peu à peu dans le réceptif de luxe, mais également habitué à l’organisation d’événements haut de gamme, j’ai tiré cette approche globale optimale de nombreuses expériences et visites.

POUR QUI ?

Si le projet se construit avec et pour le territoire, il s’agit surtout de satisfaire le client de passage mais aussi et surtout celui que l’on fera venir pour ensuite rayonner sur la région et vers les autres établissements partenaires.

Par approche comparative, on peut estimer que la clientèle luxe sur ce créneau viendra de l’étranger pour 45%, de France pour 45 % et  localement pour 10%.

Elle le fera dans un but d’hôtellerie à 30%, de restauration à 20%, de séminaires à 20%, de SPA à 20% et dans un but artistique (exposition et concerts) à 10% 

La proximité de Paris permettant un aller-retour dans la journée, on peut logiquement prévoir une restauration avec visite d’exposition décolérée de l’hôtellerie

La clientèle locale sera attendue également pour le bistrot, la petite carte, le salon de thé mais également le SPA, utilisable sans être client de l’hôtel.

La grande carte sera également un espace privilégié pour les entreprises industrielles locales.

Il est prévu une grande communication sur le patrimoine de la région en dehors de Fontenay, force motrice déjà très connue. Des moyens de locomotion seront indiqués ou mis à disposition

COMMENT ?

Une politique qualité à la pointe

L’hôtel sera une réelle vitrine des savoir-faire en terme de qualité avec des études de risques régulières, des formations permanentes et des exercices réguliers de simulation d’incidents et de gestion de crise, une labellisation ISO 9001, des labellisation hôtellerie et restaurant adaptées, une labellisation « satisfaction client » avec triple notation spécifique. Un cabinet spécialisé suivra la réglementation aux normes d’hygiène et émettra des recommandations permanentes.

Une approche client particulière

Le client est l’élément clé de la réussite. Un effort sera fait sur l’approche client avec l’analyse progressive des profils de personnalité pour une meilleure adaptabilité du personnel à la demande et pour une meilleure fidélisation sans changer l’homogénéité de la prestation comme par exemple savoir si un client est plutôt extraverti ou introverti, concret ou conceptuel, logique ou valorisant, flexible ou structuré dans ses choix et ses besoins psychologiques  (SABONE) Sécurité, Affection, Bien-être, orgueil, Nouveauté, Economie

Un recueil des souhaits de restauration et de séjour (visites, dispositions matérielles…) sera demandé dès la réservation puis à l’arrivée. Le client sera accueilli de façon personnalisée en bas des marches. Un service garderie sera assuré avec une super nany trilingue.

éléments commerciaux

Huit raisons interdépendantes concourent à la réussite commerciale du projet :

-          Un lieu à 1 heure de Paris en TGV, élément marketing important pour les parisiens, proche de la Suisse et désormais de l’Est de la France et de l’Allemagne avec la LGV mais également de Lyon par une nouvelle possibilité d’accès.

-          Une approche commerciale muti-entrées ou chaque élément : hôtel, restaurant, art, SPA, séminaire concourt à la pérennité

-          Une différenciation et une rentabilité « luxe » qui subit moins la crise et qui se démarque par la qualité et la technique plus que par le prix

-          Un projet développement durable multi-énergies qui se voudra être une vraie vitrine technologique à énergie compensée avec impact sur les prix

-          Une attention bienveillante par les collectivités en terme de marketing territorial, (avec néanmoins une non position  du Conseil Général...) et les institutionnels du tourisme (Cote d’Or  Tourisme)

-          L’accueil de séminaires plutôt haut de gamme

-          Une dynamique touristique en développement aux alentours (Muséoparc d’Alésia)

-         Un site avec du « potentiel » notamment par son parc de 14 hec. Il est prévu une privatisation du domaine pour les séminaires, des cérémonies mais aussi pour les tournages cinématographiques

La réalisation d’un tel projet, qui n’est pas forcément audacieux en soi mais qui est nouveau pour cet endroit, mérite une approche commerciale et une communication adaptées

-         Une communication nationale et internationale ont été réalisées dès 2011 avec près de 150 hôtels connus et partenaires ainsi que sur les salons réceptifs BEDOUK et REUNIR à Paris et à Lyon 

-         Un fichiers de 3000 personnes connues en France et à l’étranger est activable

-         Un partenariats es prévu avec la chaîne commerciale Châteaux et hôtels collection qui s’engage à lancer la communication avant l’ouverture. Ce lien est en cohérence avec l’ingénierie de conseil prévue pour la cuisine avec le groupe Ducasse. Relais & Chateaux sera une éventuelle seconde phase

-         Il est prévu un référencement vers les agences de réservation d’affaires également rencontrés à Bedouk et Réunir

-         Il est prévu un référencement auprès de la chaîne commerciale des domaines de golf GOLFY dont Chailly est déjà partenaire

-         Un lien est prévu avec les hôtels 4 et 5* identifiés dans l’approche marketing notamment pour le SPA avec une communication à leur profit pendant l’année de travaux

-         Comme lors d’organisations d’événements, des agences partenaires train, avion, location de voiture et fluvial ont été identifiées sur Dijon, Beaune et Montbard

-         Un référencement sera réalisé chez Bourgogne tourisme et Cote d’or tourisme ainsi que sur le nouveau site de la CCI des hôteliers de nord Côte-d’Or

-         La réservation pourra s’effectuer en ligne et par téléphone avec une approche client optimale

-         L’hôtel utilisera le système de réservation VEGA à interface immédiat depuis les chaînes hôtelières partenaires avec yield réservation en basse saison au démarrage

-         Des outils de gestion mono-planning seront mis en place

-         Les liens avec la gare seront assurés par voiture, navette minibus mais également par calèche avec chevaux frisons et pas bateau sur le canal qui longe l’hôtel et la gare.

Eléments de communication

Devant les délais très courts pour l’acquisition du bien qui repassait en adjudication entre la fin de l’été et la fin de l’année, un travail donc été mené pendant out l’été pour vérifier les éléments marketing, faire visiter le domaine, expliquer, proposer et optimiser le projet. Un élément stratégique a été la foire de Montbard pour sensibiliser la population et je remercie le journal local et la radio régionale de l’avoir relayé. Il s’agissait de prouver le regard sur le projet pour certains investisseurs et déjà certains clients mais aussi d’en conserver la paternité.

Édition d’une revue personnalisée

Il est prévu l’édition d’une revue

Ÿ         Proche de la notion de plaisir

Ÿ         Avec des informations privilégiées et recommandées à forte valeur ajoutée sur des produits de luxe mais aussi et surtout des produits, lieux, événements régionaux

Ÿ         Une approche non journalistique traditionnelle sera recherchée pour  voir le luxe « autrement »

Ÿ         Avec des thèmes variés : arts, gastronomie, sports, décoration, haute technologie…

Ÿ         Parlant beaucoup de la région

Ÿ         Avec un fort contenu imagé adapté à chaque catégorie de client

Ÿ         Rédigée séparément en anglais et en français

Ÿ         Mensuelle 80 pages + cahiers particuliers pour chaque destination

Ÿ         Tirage limité 2000 ex

Des journaux français, anglais, américains, japonais, chinois et russes seront mis à disposition

Des plaquettes numériques d’information seront mises à disposition qui sera également diffusée sur moyen écran moral dans le salon, le bar ainsi que dans les salles de séminaire

Une communication sera assurée par les télévisions  des chambres ainsi que dans le  business center

Eléments d’organisation :

L’établissement sera dirigé une structure fonctionnelle évoluée pour assurer le succès dès le lancement

Ÿ         Une direction générale

Ÿ         Une direction des affaires juridiques, ressources humaines et financière

Ÿ         Trois personnes au commercial, marketing et à la communication

Ÿ         Un responsable HOTEL, séminaires, animations et  expositions

Ÿ         Un responsable restaurant

Ÿ         Un responsable SPA

Le succès reposera sur :

Ÿ         Une augmentation immédiate des niveaux dans chaque fonction

Ÿ         Une Indépendance du marketing et R&D qui devra chercher des éléments constants de différentiation

Ÿ         Un dirigeant responsable, avec expérience des équipes

Ÿ         Un rôle particulier de la DG qui exploitera le domaine et je m’y engage pendant les trois premières années

Ÿ         La nécessité d’une logique différenciée  avec un marketing très performant, une créativité pratique et permanente supérieure à celle des concurrents, une excellente qualité de l’organisation générale, des fonctions études et méthodes aussi puissantes que les concurrentes

AVEC QUI ?

Un personnel en adéquation

Créer ce genre d’établissement en négligeant le nombre et la qualité du personnel adéquat et la rémunération appropriée serait une faute.

S’agissant de la cuisine, vous avez vu dans top chef, une « super » brigade de 5 personnes réaliser un repas pour 100 personnes mais je ne pense pas qu’ils feraient cela tous les jours…la brigade sera donc adaptée mais réaliste et progressive mais avec un nombre suffisant de 8 personnes dès le démarrage pour ensuite atteindre 13 personnes.

Ÿ         Au niveau de la cuisine, il est prévu un chef et un puis deux sous-chefs de cuisine, 2 puis 3 chefs de parties et 3 puis 5 commis

Ÿ         La pâtisserie sera réalisée par un chef et avec ensuite un sous-chef

Le chef n’est pas encore choisi mais devra atteindre son objectif d’étoile en 5 ans. Il sera issu des écoles Ducasse, ou de Lausanne, voire de Top Chef et participera à l’aménagement de sa cuisine avec les architectes et les prestataires de services prévus pour l’aménagement (voir plus loin) Les commis seront issus si possible des écoles Cote d’Oriennes et jurassiennes.

Le service de restauration sera assuré par 8 puis 12 personnes : 1 puis 2 maitres d’hôtel, un puis 2 chef de rangs, 2 puis 4 commis. Une personne surveillera les machines de la plonge. Un sommelier et un barman rejoindront à terme. Et une personne sera dédiée à l’accueil des expositions et au salon de thé. Soit un effectif de 16 puis 25 personnes pour la restauration issu, formé, qualifié Ecole hôtelière et par les grands noms du luxe et de l’hôtellerie

Les services internes, en étages et l’administratif atteindront 10 personnes  dont jardinier, personnel technique, femmes de chambres, accueil dont séminaires, marketing, commercial, communication et direction. Une convention est prévue avec pôle emploi.

Le SPA emploiera environ 10 personnes en régime de croisière avec un manager, une commerciale trilingue, une manucure, 3 esthéticiennes, un maitre nageur, 2 réceptionnistes et 2 femmes de ménage

Soit un effectif donc de plus de 46 personnes en régime de croisière pour le site de Nogent entre emplois de cuisine,  de service, d’accueil, techniques, de management, administratifs et commerciaux

Une vraie politique sociale sera mise en place avec tous les savoirs faire connus : rémunération globale avec retraite et prévoyance, augmentation potentielle de 2% tous les deux ans, suivi permanent du baromètre, mise en place de sonnettes sociales dans une dynamique d’entrainement au profit du client. Des entrainements et régulations de management seront réalisés de façon régulière.

Des uniformes personnalisés seront choisis par et pour le personnel. Les langues parlées par au moins deux personnes seront au moins le  français, l’anglais et l’Allemand plus si possible l’espagnol, et le Chinois

Mais pour garder du personnel, dans cette campagne à la ville, il faut aussi savoir le loger. Une prise de contact a été réalisée avec la communauté de communes pour analyser les disponibilités de logements privés pour les salariés, avec mise en place ou non de dispositions financières pour réaliser certains travaux, assurer voire garantir les loyers.

Des moyens adaptés ou des prestataires/partenaires qualifiés dans un esprit de continuité des services et d’identité

La qualité des prestations haut de gamme du château sera retrouvée dans toute la chaîne de valeur transverse avec les prestataires fournisseurs de services : une berline/limousine assurera les navettes avec la gare et vers les autres hôtels ou l’aéroport.  Les clients pourront venir aussi de la gare par limousine fluviale / bateau haut de gamme spécial de l’hôtel avec le canal qui longe les deux sites. Les taxis seront sélectionnés pour leur confort et leur qualité de service. Le partenariat Châteaux & Hôtels Collection en cohérence aussi avec les prestations potentielles du groupe sera un gage de continuité mais non exclusif. Des liens seront établis avec Relais & Châteaux, The Leading Hotels of the World, les établissements palace, 5* et 4* de Paris et du sud de la France. Par connaissance professionnelle, des liens seront tissés en France avec de nombreux domaines golfiques avec hôtels, avec des domaines suisses au tour de Genève, Neuchâtel et Lausanne ainsi qu’à Monaco.

En ce qui concerne la région, des liens avec le château de Courban, les châteaux proches de Pouilly en Auxois, les maisons Meneau et Loiseau seront privilégiés mais le château sera aussi un tremplin pour les établissements de Beaune.

Des liens et accords privilégiés tenteront d’être tissés avec certaines compagnies aériennes, notamment celles desservant désormais Dijon.

Des prestataires techniques régionaux « mais  pas que » et une méthode de management de projet issue des grands projets industriels avec les réalités du bâtiment

Les plans ont été dessinés sur la base des plans de masse et des plans de l’ancien projet réalisés par l’ancien architecte parisien qui devrait être retenu avec un des deux architectes Bourguignons contactés.

Les modèle imaginé pour le projet du Val de Saône (toujours également d’actualité) a été dupliqué et amélioré. Le site a été visité par les architectes et les travaux évalués pour un business plan détaillé. Même si toutes les études de constructibilité, viabilité etc seront poussées une fois le projet lancé, elles sont néanmoins déjà dégrossies et affinées avec un temps passé sans rémunération pour s’assurer des faisabilités prévues : PLU, géothermie, aménagements énergétiques, aménagement des cuisines, décoration, assurances, sécurité, SPA, ingénierie énergétique...  et je confirme une ultime fois que le site n’est pas classé !

L’attente du nouveau financement est mise à profit pour affiner les concepts à la fois avec les professionnels techniques mais aussi les professionnels de l’hôtellerie.

En dehors de l’architecte parisien, et du département conseil du groupe Ducasse potentiellement intégré et d’un décorateur, des entreprises locales, dont un grand maitre d’œuvre potentiel en bâtiment qui avait travaillé sur le projet du Val de Saône, ont été contactées pour réaliser des devis et de premières ébauches et sélectionnées pour leur savoir faire particulier (fenêtre, chaudronnerie, jardinerie etc . Les salons dijonnais et la foire de Montbard (même perturbée pour histoires personnelles) sont l’occasion d’identifier tous ces partenaires potentiels et de les préparer à travailler ensemble.

Une grande réalité à prendre en compte est le fait que le château est cassé à l’intérieur mais qu’une chape a déjà été reconstruite pour les étages. Le travail peut s’effectuer sans remords à partir d’une page blanche, tout en essayant de conserver certains aspects intérieurs de l’ancienne identité du château.

Un travail en ingénierie concourante connu surtout dans les grands travaux industriels (travail identifié,  suivi et régulé obligatoirement par tous dès l’amont)  sera déployé avec les réalités du bâtiment. Cette meilleure prise de temps amont avec des gens qui se connaissent et peuvent travailler ensemble pourra assurer un gain de temps et d’argent d’une part dirigée par une  maîtrise d’œuvre conjointe et forte en amont et d’autre part impliquant de façon permanente tous les corps de métiers pour éviter tout risque ou déperdition

Il a été difficile au départ de  travailler avec les institutions alors que le bien n’est pas acquis. Une bonne écoute et une bonne facilitation est toutefois engagée avec certaines institutions telles la CCI, le Conseil Régional, le SGAR et l’ADEME pour l’élément novateur multi-énergies en terme de sécurisation mais aussi de régulation et d’optimisation avec identification des gains en temps réel. L’objet n’est pas forcément de demander des subventions, bien minces d’ailleurs en ce moment mêle au niveau européen, mais de rechercher une facilitation. Une relation s’est installée avec la mairie et la DDT pour le PLU et la constructibilité.

« Avec qui » concerne aussi les artisans et commerçants locaux qui pourront accueillir les clients mais qui fourniront l’hôtel dans une démarche de proximité. Il sera mis un effort particulier sur la nourriture locale pour la restauration et la filière bois sera également valorisée.

Les produits SPA mis en concurrence sont CARITA, CINQ MONDES, THALGO, THEMAE, NUXE et CODALIE. Les expositions haut de gamme seront a priori réalisées avec la même style de galerie qu’au Château de Pommard mais aussi avec des artistes locaux, nationaux et internationaux en complément intelligent avec celles existantes dans la région.

On peut estimer qu’au moins 50 emplois permanents locaux seront ensuite alimentés lors de la vie du domaine : entreprises locales de bâtiment, d’aménagement et de matériel, partenaires séminaires, partenaires hôteliers, prestations de services, commerces divers, prestations alimentation, entreprises de transport

De nombreuses visites ont été organisées pour faire connaître le site,  recueillir les besoins des entreprises locales mais également les sensibiliser. Une relation forte s’est vite installée avec l’office du tourisme qui a contribué à l’étude marketing.

 « Avec qui » concerne aussi les investisseurs locaux, nationaux et internationaux. Sans encore aborder la partie « combien » très détaillée avec ses notions de rentabilité, il a été misé si possible sur une gouvernance multiple,  avec participation des banques à hauteur de 50% et un haut de bilan permettant quelques tickets de comptes courants d’associés à 200 k€. En septembre, 50% du haut de bilan était atteint, et certains investisseurs s’engageaient si j’en mettais la moitié, ce que j’aurais fait bien volontiers si j’en avais eu la possibilité. Certains puissants professionnels de l’hôtellerie ont eu un regard a priori bienveillant sans pour autant accompagner considérant que ce n’était pas un projet de « ville » et attendant de voir ma capacité à créer des séminaires pour remplir les périodes creuses.

Un des premiers mails envoyés l’a été pour la porteuse de projet de Flavigny et Semur dans le superbe et ancien hôpital mais sans certains atouts de Nogent et pour lequel je n’ai pas eu de retour. Ces deux projets sont aujourd’hui d’une part gelé pour une perturbation fiscale locale et d’autre part abandonné pour je ne sais quelle raison.

Là encore, les banques ne comprenaient pas pourquoi elles étaient sollicitées en amont, pour affiner certains éléments, comme la durée de financement, etc avant de connaitre 100% des investisseurs initiaux. Mais dans l’ensemble, trois établissements régionaux se sont montrés ouverts à étudier le projet.

En octobre, un investisseur découvrait enfin l’ingénierie qui lui manquait sur la région sans avoir besoin des banques mais se retirait en novembre après n’avoir pas acquis le bien et choisi un autre investissement stratégique dans le vignoble.

Le projet prenant de l’importance et s’affinant, une facilitation s’est opérée avec Bourgogne développement, Atout France, et le comité Bougainville. L’entrepreneur « fou » que je suis a commencé à intéresser la presse régionale spécialisée

Près de trente sociétés de capital risque et développement à travers l’Agence Française des Investisseurs en Capitaux et les principales chaines d’hôtel que je connais dont ACCOR, Concord hôtels, Lucien Barrière, best western, Hilton, Château form ont été contactées. 30% restent en veille. OSEO aurait pu intervenir financièrement ou en garantie mais uniquement sur une reprise possible de Malaisy, encore en service.

Enfin, les Business angels nationaux et bourguignons ont davantage été attirés par un projet comme Malaisy sur un risque limité mais fonctionnant avec le projet initial de Nogent.  La communauté cinéaste et artistique est désormais sensibilisée mais avec apparemment un intérêt personnel plus qu’hôtelier. Comme nous l’aborderons ensuite, l’agence immobilière détenant actuellement le bien tente de communiquer sur ce projet pour recenser de possible investisseurs à regrouper, l’effort financier de 10 M€ étant justifié par le modèle marketing global qui fera sa réussite.

Le dossier est désormais également dans 7 Ambassades dont celle du Qatar en communiquant sur trois objectifs : d’une part patrimonial car il s’agit de sauver deux châteaux différents par leur architecture, constituant, au même titre que les deux lieux cités plus haut, une partie de l’histoire de notre région ; d’autre part  économique et touristique dans une vraie approche stratégique et marketing locale et une logique de territoire ; et enfin financier car au-delà d’investir dans de la pierre, les partenaires potentiels pourront recouvrer leur mise avec rentabilité grâce à un modèle économique performant et un business plan sur 6 ans.

Certains coûts pourront être réduits et donc financés par des partenariats envisagés notamment sur le développement durable et le SPA, donnant la possibilité aux prestataires d’utiliser les réalisations comme une vitrine pour leurs prospects

Suivre partie 4 :  Combien : prix du projet, prix des prestations, ingénierie financière, éléments de business plan, réalités immobilières, judiciaires, juridiques, territoriales, relationnelles…

Pour se rapprocher d’autres organisations telles celle de la gendarmerie, on peut définir le monde rural comme la population vivant dans les villes de moins de 20 000 habitants sans lien obligé à l’agriculture.

Cela me rappelle soudainement que dans le Val d’Oise, où j’ai repris la politique, j’habitais une ville de 22 000 habitants toujours sous couvert de gendarmerie car la population avait été multipliée par 10 en 10 ans à cause de la création de la ville nouvelle de Cergy-Pontoise toute proche, sortie des champs à 30 km de Paris ! Toutes les infrastructures avaient suivi et la population est pour l’instant plutôt jeune sur ce type de « ville nouvelle ».

Cela n’est pas prévu en Cote d’or et notamment dans l’Auxois, le Montbardois et le Châtillonais qui conservent leur maillage de petits villages et de villes de 5000 habitants, avec une qualité de service et une population vieillissantes.

Cette base de travail a été élaborée avec des retours d’expérience des autorités de santé et certains contacts professionnels  sur le territoire.  

S’il convient d’aborder à part le système de santé en général, il est intéressant de traiter du lien santé et ruralité en particulier avec ses forces, ses faiblesses mais aussi ses réalités et ses objectifs non atteignables de la même façon qu’en ville. Comme j’avais pu le démontrer pour le coût puis l’optimisation d’intervention d’un camion de pompier, il en est de même possible avec la santé en posant toutes les réalités et en rebâtissant une vision globale et un modèle économique performant sans forcément injecter plus d’argent, en fait faire mieux avec autant. Enfin, s’il est toujours plus judicieux et durable de donner envie plutôt qu’imposer, cela représente souvent un coût qu’il faut couvrir ou partager avec responsabilité.

Pour parler santé en ruralité, il convient d’aborder les mêmes réalités multiples en étoile avec une vraie vision globale qu’en ville mais avec des curseurs positionnés différemment en fonction des caractères spécifiques des territoires.

Vivre à la compagne représente une certaine qualité et hygiène de vie. Je vous avouerai que je suis beaucoup moins malade depuis que je suis revenu en Cote d’Or et tant mieux étant donné la pénurie de médecins en campagne. Pourtant il en rentre autant qu’il n’en sort mais surtout des femmes dont certaines s’arrêtent vite de travailler (10%). Pénurie enfin pour des aspects pratiques familiaux dus aux absences possibles d’écoles, de commerces et même de maisons à acheter ou rénover. Il ne s’agit pas de problèmes de revenus car les médecins en place vous le diront : leurs agendas sont plus que remplis ! Une solution a déjà été trouvée de  rémunérer des internes encore en études afin de combler les lieux dépourvus. Doit-on passer par une orientation obligatoire avec un quota à la sortie d’études comme dans les grandes écoles ? Doit-on passer par un relais des pharmaciens  même si ces derniers ont un rôle de conseil trop peu utilisé. Ne pourrait-on pas  réguler les postes en ville pour les répartir à la campagne avec incitation et prise en charge par le Conseil Général de certaines dépenses liées au déplacement (cf carburant, article sur les transports) ou de baisse de l’Impôt sur le Revenu déjà réalisé ? Infirmiers et infirmières, qui disposent d’un Ordre depuis 2006,  pourraient également travailler sur plusieurs sites et/ou obtenir des indemnités kilométriques plus grandes financées par les gains probables trouvés en remplacement des taxis, destinés au tourisme et aux affaires, par des navettes de bus.

 Le recrutement en Europe est une solution si une vraie approche globale est réalisée, comme dans un recrutement responsable, pour une bonne prise de la greffe.

Les Maisons de santé germent peu à peu. Comme les gendarmeries, il devrait en exister une par canton et non forcément dans la ville principale. Pluridisciplinaires, elles accueillent la population mais doivent aussi permettre aux médecins de s’organiser pour se rendre à l’intérieur des campagnes en prévenant la population de leur passage. Des réunions d’échanges de bonnes pratiques et de retour d’expérience doivent s’instaurer dans les départements pour optimiser leur fonctionnement mais également leur démarrage notamment sur les conditions et les critères d’intégration matérielles, professionnelles et financières.

Il parait désormais judicieux que les hôpitaux  ne soient pas forcément en ville, comme à Tournus, afin de faciliter l’accès, disposer d’une certaine tranquillité et d’une certaine qualité de vie ainsi qu’assurer un lien rural. Les Urgences doivent être maintenues dans un certain rayon d’action, comme les interventions de pompier ou de gendarmerie, d’autant plus justifié à Montbard avec ses usines. Mais s’il parait responsable de bien gérer ces hôpitaux, et de ne pas dépenser sans compter, il convient de ne pas mettre les mêmes ratios de rentabilité en ruralité qu’en ville majeure.

L’implantation de Pôles d’excellence rurale, en partenariat public privé, dans le domaine industriel, de l’énergie, etc  sans relation forcée avec l’agriculture, est aussi un moyen de créer une légitimité en matière de services médicaux sans forcément créer de villes nouvelles moyennes ou importantes comme Cergy-Pontoise.

La distance, mieux perçue en ruralité, ne doit pas être un facteur de  cloisonnement. Certains progrès techniques peuvent casser l’isolement en général et médical en particulier. Il convient de développer les systèmes informatiques d’échanges de fichiers entre praticiens, comme je l’ai vu dès 2002 par l’initiative de quelques médecins. Il doit en être de même avec la télémédecine installée entre hôpitaux et maison médicales et même jusque chez l’habitant en tirant profit des fibres optiques des réseaux câblés, utilisés pour la téléphonie, la télévision et internet qui doit être une nécessité. Un regard sur les transports a toute sa justification pour venir consulter ou venir rencontrer les patients notamment en fonction de l’âge ou des accidents liés à l’activité avec, des systèmes de navettes médicales collectives.

Enfin, en terme de besoins et d’équipements, il convient de soigner à tout âge mais aussi de bien distinguer les cinq segments spécifiques nécessitant des moyens et contraintes spécifiques : jeunes enfants,  ados, adultes, 3^e âge et enfin 4^e âge.

La dépendance, que je connais bien, est aussi un problème lié à la ruralité du fait du problème d’isolement potentiel et dangereux des personnes âgées. Nous vivons plus longtemps, gagnant un trimestre de vie par an et la moitié des nouvelles nées seront potentiellement centenaires. On prévoit 1,2 millions de personnes dépendantes à 85 ans en 2040 avec en plus une augmentation des cas de maladie d’Alzheimer sur laquelle certaines études ont été lancées. Quand on connait le coût d’une maison de retraite médicalisée bien supérieur au niveau moyen des retraites, il y a donc une population qui coûtera plus cher avec un besoin de matériels sophistiqués et des personnels plus nombreux. Comme pour la retraite, il est urgent de généraliser les cotisations personnelles sur des contrats d’assurance mais également de prévoir un financement par répartition pour que la vieillesse ne soit pas un fardeau.

J’ai la chance de rayonner notamment dans la plus grande circonscription de France avec de nombreuses petites villes et petits villages qui réclament une attention particulière.

Il est vrai qu’en terme de marketing territorial, mes amis parlementaires voisins n’ont pas forcément les mêmes besoins, ni les mêmes réalités à prendre en compte, ni les mêmes solutions pour atteindre les objectifs. Et les relations sont  parfois peu transverses et cohérentes entre départements ou régions.

On se sert des transports pour aller au travail, à l’école,  à la poste, à la banque, prendre le train, se faire soigner ou chercher des remèdes,  faire ses courses, faire du tourisme, déplacer des associations sportives tous les week-ends (50% du budget)…etc..

Parler transport signifie aussi paler voirie, abris, accessibilité, confort, sécurité, coût, réglementation, approche client … mais aussi adaptabilité aux réels besoin et nécessite une réelle vision globale utilisant toutes les méthodes stratégiques et opérationnelles permettant de considérer toutes les réalités  et les options possibles, réalistes, réalisables et déterminées dans le temps ainsi que des négociations raisonnées car le facteur humain joue un rôle important. Parler transport nécessite aussi des financements. Nous aborderons ici quelques exemples et idées.

En Côte d’Or, l’initiative TRANSCO  venue de PACA, et appliquée par le Conseil Général, qui permet de traverser la Côte d’Or pour 1,50 euros, est remarquable. Le déficit prévu au départ  500 K k€ a été ramené à 200 k€ par le succès de sa fréquentation. De par la hausse du carburant et l’atteinte d’un budget équilibré base zéro, son prix pourrait passer au moins à deux euros en toute compréhension de la population déjà consultée sur ce sujet et peut-être avec un regard particulier pour les jeunes et les séniors.

Les échanges inter-générationnels sont indispensables mais il est possible d’imaginer dans chaque canton des navettes spéciales séniors, qui représentent une très grande partie de la population, qui aiment se retrouver entre eux et qui ont souvent besoin d’un lien et d’une dynamique particulière pour être actifs. Ce financement pourrait être assuré par cette élévation du prix Transco.

La gratuité des transports scolaires semble primordiale. Mais elle doit être réalisée dans une attitude raisonnée de partage des coûts entre collectivités dans un contrat de plan transparent et partagé à 5 ans à coûts objectifs, en toute responsabilité et en connaissance des réalités et des risques, et non pas avec révisions budgétaires en milieu d’année pour éviter tout coup de théâtre pour les passagers.

la Taxe Indirecte sur les Produits Pétroliers (TIPP) pourrait être baissée pour les habitants des campagnes mais où il est nécessaire d’avoir une voiture. Ce système pourrait être assuré par des « bons d’essence » très contrôlés et distribués et financés par les collectivités et financé, par exemple, par les habitants des villes possesseurs de deux voitures.

Nous pourrions retrouver ou créer des voies ferrées « indépendantes », intra- circonscriptions et inter-cantons, genre de lignes de tram territoriales, avec énergie innovante à piles à combustible, comme exploitée de plus en plus en Allemagne, avec une dynamique et un encadrement public-privé dans son financement et sa gestion.

aujourd'hui nous nous sommes rencontrés à Chatillon et ses environs pour le tractage France Forte et me faire connaitre peu à peu sur la circonscription

merci pour ces échanges et vos idées qui seront bientôt retranscites dans mes articles pour les faire valoir ensuite aux bonnes instititions

à Nod, lieu de jonction des armées de libération

  joli nom de rue à Chatillon

  Châtillon s / Seine

  Baigneux les Juifs

bonjour, bien qu'ils fassent désormais référence, les articles sur le projet d'hotel de luxe et 3* à Nogent les Montbard et Malaisy sont retirés pour protection suite à utilisation malveillante mais aussi à la demande se certains investisseurs. ils sont disponibles sur demande motivée

suivez ce projet désormais sur http://novial.overblog.com

FC

      projet gelé suite à pressions

Le premier septembre 2011, veille de la foire de Montbard, le Bien Public, journal de Cote d’Or, publiait un article de synthèse remarquablement rédigé sur le fait que « le château de Nogent les Montbard pourrait être réhabilité en hôtel et restaurant haute de gamme. Un projet que son initiateur veut en adéquation avec la promotion du territoire ». Le sujet était ensuite repris sur les ondes de Radio France Bourgogne.

Par François CHARLES
Initiateur et porteur du projet

Un facteur clé de succès : un environnement patrimonial dans le Pays d'Art et d'Histoire de l'Auxois, véritable « Fontainebleau » bourguignon
On retrouvera tous ces sites parme les très bons guides du pays de l’Auxois :
-    Abbaye cistercienne de Fontenay classée au  patrimoine mondial de l'Unesco (130 000 visiteurs /an)
-    Montbard, capitale de la Haute Côte d'Or: cité du célèbre naturaliste Buffon et du « savoir-fer » (Grande forge de Buffon, visites industrielles de la Metal Valley)
-    MuséoParc Alésia (2012), haut lieu de la mémoire nationale (150 000 visiteurs attendus / an)
-    Château de Bussy-Rabutin, monument historique
-    Cités médiévales fortifiées de Semur-en-Auxois et Flavigny-sur-Ozerain (« Plus Beaux Villages de France »,fabrique des célèbres anis)
-    Château de Madame de Sévigné et fromagerie AOC d' Epoisses
-    Musée de Châtillon-sur-Seine: Trésor de VIX, des pièces uniques.
-    Châteaux de Tanlay et d'Ancy-le-Franc, joyaux de la Renaissance (de 30 à 40 mn
-    Abbaye de Vézelay, classée au  patrimoine mondial de l'Unesco, à 1h
   
Un autre facteur clé de succès : une nature préservée et des activités de plein air
-    Des paysages verdoyants et vallonnés, une douceur de vivre
-    Le canal de Bourgogne (longe le château), base fluviale à 10 km, parcours VTT
-    la vélo-route bourguignonne
-    Un tourisme ou séjour équestre haut de gamme
-    La proximité du Parc naturel régional du Morvan et du futur parc national « entre Champagne et Bourgogne »
-    Le vallon et zone forestière de Fontenay
-    Les golfs de Tanlay (9 trous) et de Chailly (18 trous) à moins d'une heure et 7 trous à 15 mn.
-    Le conservatoire du patrimoine agricole à la Ferme du Hameau (ex: cheval de Trait de l'Auxois).

A noter également la présence de vignobles locaux et la proximité de vignobles mondialement connus à 1h de route : vignobles local de l’auxerrois, de Chablis au Nord, de Beaune au sud, capitale du vin de Bourgogne et ses hospices, vignoble champenois de l'Aube

En  regard, les  faiblesses de la région sont l’absence d’une hôtellerie haut de gamme, et de grande capacité, l’absence de grande table qui permettrait de « garder » les visiteurs du niveau des visiteurs de Fontenay mais surtout aussi de les faire venir en leur organisant notamment des programmes organisés et véhiculés.

J’ai déjà eu l’occasion d’emmener à Fontenay des visiteurs japonais qui ne s’arrêtaient à Montbard que pour l’abbaye avent de reprendre le train pour Dijon…

Le lieu semble idéal pour réaliser des séminaires avec activités dans un rayon d’action limité :
    parler stratégie sur le site d’ALESIA
    réaliser une action le temps d’une croisière sur pénichette
    parler mémoire et identité d’entreprise à travers l’archéologie gauloise : ALESIA, BIBRACTE
    découvrir le golf et ses liens avec l’entreprise au domaine de Chailly 
    référence : le sport automobile,  la vigne …
    sport mécanique à Prenois
    vendanges et œnologie  aux vignobles de à Flavigny, de Chablis , cuisine au château
    cuisine et management au Château
    création de parfum
    art & management au château
    jeux de rôle (Kaamelott) dans les forts voisins…

Sans oublier le tourisme industriel non encore répandu mais  pouvant se développer dans cette région

Mais quelles sont les réalités de l’hôtellerie de luxe ?

Le bulletin de conjoncture hôtelière que je suis allé chercher au Ministère de l’économie pour juin 2011 fait apparaître que l’occupation des hôtels est de 71,2%, soit la plus forte hausse enregistrée, et de 79,1 %  pour les hôtels 4 étoiles et plus. La nouvelle réglementation a apporté une lisibilité pour la clientèle étrangère habituée à cette classification en dehors de France et assure désormais un volume sécurisé pour certains établissements. L’hôtellerie 4* en profite pour affiner et consolider sa segmentation par des clients néanmoins en quête de services supplémentaires. Elle perdra peut-être certains clients élitistes mais pourra également récupérer en France une clientèle non satisfaite du rapport qualité/prix des nouveaux 5*et attirée par le luxe depuis le 3* en étant consciente de pouvoir s’offrir une prestation jugée raisonnable du fait de sa seconde place dans la classification. Enfin, les facteurs clés de succès du luxe sont l’emplacement, les prestations haut de gamme et la  capacité en chambres. Un autre facteur clé est la présence en ville.

La segmentation retenue 

Devant ces éléments, il était intéressant de créer une véritable force motrice hôtelière aux portes de la Côte d’Or :

    Une hôtellerie différenciée sur un pack global prestation haut de gamme
    Mais limitée à une prestation 4* ++ pour lancement et limitation des contraintes et des coûts (critères obligatoires + 190 à la carte au lieu de 112) avec possible extension 5*
    Ne s’appuyant pas essentiellement sur l’argument « prix » mais plutôt sur les prestations, leur originalité, les services, la fiabilité, l’esthétique, la qualité afin d’attirer les clients avec une approche globale
    En portant néanmoins cet argument prix pour attirer les clients « Economie »
    Avec une capacité d’accueil de 30 et si possible 50 chambres
    Avec un approvisionnement local pour une qualité des produits et l’impact économique
    En relais avec les chaînes commerciales hôtels / restaurants / golf au niveau national et international

Il ne s’agit pas tout à fait d’un hôtel de ville car la ville est petite mais toute proche. Le cadre verdoyant en fait une ville à la campagne et le château est à la compagne tout en étant tout proche d’une petite ville néanmoins sous-préfecture.

Les aspects commerciaux et d’organisation seront exposés plus après

Pour assurer la réussite d’un hôtel à cet emplacement, il convient de mettre en place un vrai concept et modèle marketing multi entrées interdépendantes pour assurer un développement commercial permanent

La duplication du projet de Val de Saône était appropriée et a même été optimisée. Mais une des conditions de réussite est bien de créer le package global pour le lancement, et non année après année, le package total des prestations, à savoir : 

    Une hôtellerie haut de gamme avec un objectif occupation N+5 : 75% en été et 50 % en hiver
    Une fermeture d’un mois en hiver
    Une table raffinée locale et haut de gamme
    Un espace bien-être spa et détente
    Un lieu de séminaire, des expositions artistiques et historiques de renom
    Une conception Basse consommation et haute qualité environnementale innovante
    Un parc de 14 hec

Ce modèle et son contenu ont été atteints par une approche comparative et conceptualisée avec plus de 30 établissements 4 et 5 étoiles plus palaces.

Outre l’étude, Le défi à relever est de justifier une telle création car rien de semblable n’existe cette région industrielle Un lien naturel sera vraiment réalisé avec les commerçants et artisans locaux pour la réalisation puis la vie de l’établissement

Le bâtiment principal dispose d’une superficie de 1200 m² sur 4 niveaux. Les travaux de l’ancien projet n’ont pas été conduits à leur but mais ont entraîné de grandes cassures, qui conduit à travailler à partir d’une « feuille blanche » sans pour autant ne pas chercher à réinventer l’histoire du château

    Au 1er niveau, le rez de chaussée seront situés tous les « locaux techniques » à savoir les spacieuses cuisines, la cave,  les vestiaires, la buanderie ainsi que la salle bistro donnant sur la cour intérieure.
    Les clients rentreront par le 2° niveau : avec une réception donnant accès sur un salon, un bar et des salles de restaurant : grande carte, petite carte, petites salles ronde et carrée privatives et salle fumeur
    Les 3° et 4° niveau seront occupés par 19 chambres de style contemporain de 25 à 40 m², dont hypoallergéniques, avec tv écran plat, wifi et prises internet, (minibar réduit pour contraintes environnementales), eau, café et thé, peignoirs, coffres, climatisation, luminosité régulée, décoration spécifique par chambre, dont quatre suite de 50 m², une chambre handicapés accessible par ascenseur extérieur.


Une véranda sera disposée dans la cour intérieure à côté d’un ancien pigeonnier avec possibilité de service da la salle bistrot ou du salon de thé

Un bâtiment attenant de 900 m² sur 3 niveaux et d’un style différent sera construit pour abriter un SPA au rez de chaussée avec grande  piscine intérieure et accessibilité en peignoir plus 2 étages de chambres pour parvenir à 26. Le SPA sera accessible sans être client de l’hôtel. On y trouvera

    Un espace boutiques
    Une grande piscine intérieure
    Un Spa de nage
    Sauna et hammam
    Soins cabines simples et doubles avec notamment luminothérapie et vinothérapie pour la cohérence régionale
    Ambiance Feng Shui
    Musique, lumière et parfum d’ambiance

L’imagination, le choix des matériels, le chiffrage des infrastructures et des prestations ont été réalisés avec 10 principaux établissements dont 3 localement.

Cinq grandes marques cosmétiques (cinq mondes, Caudalie, Carita, Themae, Nuxe)  ont été approchées pour un choix final prochain sur l’une ou deux d’entre elles en fonction de la technicité des produits, de leurs prix, des contrats d’exclusivité et du suivi qu’elles proposent et la cohérence produits avec d’une part le château et d’autre part l’aspect bien être et interculturel de la clientèle.

Un bâtiment annexe attenant de 300 m² sur 3 niveaux abritera :

    La partie administrative au rez de chaussée
    Les logements privatifs  du directeur général
    Deux chambres d’appoint
    Ou permettra par la suite une extension possible en 34 chambres

Cette capacité de 26 ch n’est apparemment pas suffisante pour répondre aux besoins touristiques de masse (un bus de touristes) et de séminaires. Les agences régionales réclament parfois une capacité de plus de 40 chambres.

Pour ce faire, un nouveau bâtiment de 600 m² sur deux niveaux, abritant 20 chambres et une grande salle de séminaire, pourra être construit à un emplacement déjà identifié sauf s’il est possible de réaliser une acquisition de l’ancien hôtel restaurant du château de Malaisy, complémentarité idéale pour 50 chambres et séminaires

    Château XVIIe
    objectif 3*
    3 km de Nogent sans passer par Montbard
    24 chambres
    Espace séminaire avec piscine
    Optimisation capacités
    Optimisation salariale
    Optimisation commerciale
    Ancien hôtel restaurant
    En liquidation depuis nov 2011

Les séminaires…
Séminaires et formations accueillis

    Accueil de séminaires middle / top management à Nogent et de masse à Malaisy
    de un jour à une semaine
    Cohérence possible avec le développement de l’ESC Dijon Bourgogne
    utilisation de l’infrastructure hôtelière
    Utilisation du lieu artistique et bien-être
    Proximité de lieux viticoles, fluviaux, historiques, sportifs (Prenois) pour la réalisation des activités mixtes (voir planche suivante)
    Privatisation possible
    Relations avec agences séminaires et événementielles

Les anciennes écuries de 600 m² sur 2,5 niveaux seront transformées en un lieu d’exposition haut de gamme au rez de chaussée, en relais de celui du château de Pommard, avec salon de thé dans les anciens boxes et conférences et séminaires sur les autres niveaux.
    Grands peintres
    Sculptures
    Art contemporain
    Expositions permanentes et temporaires
    En coordination avec les autres lieux d’exposition de Montbard  et des environs (Beaune, Dijon…)
    4 salles d’exposition
    3 salles de conférence et séminaire 10 à 20 pers dont une rez de chaussée pour handicapés
    Un centre de créativité et d’exploration
    Un salon de thé

Pour revenir sur la restauration et de ses conditions de réalisation, cette dernière se voudra à la fois raffinée et innovante avec la création d’une « grande table » locale et d’autres  solutions diverses pour une capacité d’environ 100 couverts. J’ai retenu une partie de l’organisation de la restauration du Cercle National des Armées dont je suis membre du conseil d’administration. De nombreux gérants et chefs ont été rencontrés et de nombreuses cuisines et salles visitées pour parvenir à une bonne appréciation de la prestation voulue

    Restaurant « gastronomique » 20 couverts, cuisine gastronomique haut de gamme, originale et raffinée, classement attendu à 5 ans
    Restaurant « petite carte » 30 couverts plus simple, prix réduit
     Salles privatives, salle « fumeurs » 10 couverts
     Restaurant bistro  « snack » 20 couverts
     banquets dans salle privative ou séminaire
     Brunchs dominicaux – espace terrasse à l’extérieur 10 couv.
     Salon de thé
     Petits déjeuners simples et continentaux
    Produits locaux et viande locale
    Menus adaptés
     Vaisselle de qualité et différente en fonction des restaurants
    Cuisines spacieuses (200 m²) pour un travail dans des conditions optimales et pouvant recevoir les cours de cuisine & management
    Intervention régulier d’un cabinet de contrôle sanitaire
    Mise en place d’une brigade d’environ 20 personnes pour la restauration
    Potentielles prestations d’ingénierie du Groupe Ducasse avec lequel je suis en relation pour les séminaires
    Intégration des filières « cuisine » des lycées locaux de Dijon (Castel) et Semur en Auxois
    Instants dégustations oenologiques dans les caves du château

Le parc de 14 hectares sera valorisé pour accueillir des concerts de plein air voire toute sorte de cérémonie sous chapiteau

    Un grand parc avec ou sans chapiteau avec supports en bambou pour la cohérence développement durable ci-après
    concerts en coordination avec l’Abbaye de Fontenay, les forges de Buffon et la ville de Montbard

Un des points forts du projet sera le caractère et la véritable vitrine « développement durable » multi-énergies, limitation et récupération d’énergies  intégrée dans le concept notamment et qui sera un des facteurs clés de fréquentation pour son approche commerciale.

Il ne s’agit pas ci-après d’énumérer un liste au père Noël mais bien d’établir un réel projet innovant avec un défi à relever dans un tel espace en majeure partie à rénover

    Démarche volontaire de management de la qualité environnementale avec un soucis d’impact sur l’environnement durant sa construction et après sa mise en service, pour offrir des  ouvrages intelligents, sains et confortables respectant au maximum les cibles d’éco-construction, d’éco-gestion, de confort et de santé (Haute Qualité Environnementale, Bâtiment Basse Consommation) pour limiter les rejets, les coûts et les prix.
    Pour le business plan, le calcul énergétique s’est calé sur l’Objectif Réglementation Thermique 2012 (2700 m² hors SPA) de 50 kwh/m²/an pour le neuf et entre 50 et 80 kwh/m²/an pour la rénovation avec établissement d’un Bilan carbone et d’un Bilan énergétique
    Utilisation de la Géothermie (nappe très proche) pour le chauffage et la climatisation
    Utilisation des Pompe à chaleur aérothermie pour le chauffage avec plancher et la climatisation
    Appoint de chauffage par chaufferie biomasse
    Couplage des moyens de chauffage pour  optimisation énergétique et sécurisation des prestations – étanchéité à l’air contrôlée – traitement des ponts thermiques
    Utilisation du Photovoltaïque sur le toit du SPA et dans le parc pour stockage et revente,
    Utilisation de l’énergie  solaire pour l’eau chaude d’été,
    Choix du chauffage bois et l’aérothermie pour l’eau chaude d’hiver,
    Installation d’éoliennes à turbine pour l’éclairage extérieur
    Utilisation de matériaux sains et à faible impact sur l’environnement (faibles émissions de CO2 et COV) -  aspiration centralisée, isolation phonique
    Récupération de l’eau de pluie, zones de compostage, zones de tri

Il s’agira de démontrer une véritable performance énergétique quasi positive avec un défi à relever pour ce style d’établissement

•    Installation hydride capable de sélectionner la meilleure source d’énergie
•    Quasi absence de minibar
•    Pédagogie du personnel
•    Récupération d’énergie de l’ascenseur,  du SPA et des cuisines
•    Récupération des calories rejetées par la climatisation
•    Gestion intelligente de consommation d’eau et électricité
•    Suivi de la consommation, actions correctrices
•    écrans publics de suivi énergie 
•    Eclairage basse consommation

En fonction des objectifs de consommation atteints et dépassés, le client pourra choisir entre la baisse possible du prix de sa chambre ou le versement du gain réalisé au profit d’une association 

Enfin, il semble important de compléter cette approche par la prise de conscience de la nécessité d’un environnement sécurisé pour ce style d’établissement et sa clientèle

    Adapté à une possible clientèle haut de gamme potentiellement exposée
    Sécurité renforcée sur toutes la chaîne logistique et à bord
    Caméras d’environnement, salles de réunion brouillées
    Assistance intervention
    Portes à cartes et à reconnaissance d’empreintes
    Coffres-forts, vidéo surveillance 3D
    Pompiers et gendarmerie à 5 mn


QUAND ? Réalités calendaires

Dès l’identification, un lien permanent a été créé depuis juin avec le cabinet d’avocat chargé de la nouvelle vente du bien par adjudication.  Pendant tout l’été, j’ai travaillé à la duplication du projet du val de Saône vers Montbard avec il est vrai certaines embuches locales. Aucune date précise n’était encore fixée pour la vente et je m’amusais des informations qui circulaient  en vérifiant leur caractère imaginaire à chaque fois. Je subis ensuite cet état de fait quand certaines personnes s’amusèrent à me décourager par tous les moyens imaginables, comme ils le font encore actuellement. Nous aborderons d’autres aspects moins positifs et perturbants dans la seconde partie

Fin août, l’approche marketing était validée, certains fonds d’amorçage étaient identifiés et il était décidé de communiquer stratégiquement à la presse pour sensibiliser le territoire et attirer de investisseurs finaux.

Quand le projet a été dévoilé au public en septembre, la date butoir était mai 2013, à l’entrée du printemps et en préparation du festival de musique de film qui apparaîtra sans doute début juillet 2013 dans la région. La condition reposait sur un début des travaux en décembre 2011 mais  budget global n’avait pas été trouvé et une des conditions que j’avais fixée, par retour d’expérience professionnelle des grands travaux, était d’avoir trouvé au moins 80% d’engagement final pour financer tout le projet « ou rien » pour éviter tout échec commercial.

Les aspects financiers seront abordés par la suite mais on peut d’ores et déjà dévoiler la somme de 10 Mns ou rien, pour le château de Nogent seul, avec une acquisition simple de 700 000 euros.

Courant septembre, seul 50% du budget global était trouvé et certains désagréments relationnels et sécuritaires locaux. Puis au dernier moment, le château aurait pu être acheté en octobre à la barre du tribunal, avec le château voisin,  car le budget global du projet avait été trouvé sans même faire appel aux banques.

Le financeur acquéreur, traité de fou sur ses projets bien avant moi, trouvait là ce qu’il avait toujours voulu réaliser en complément de son existant. Les travaux auraient pu commencer rapidement.

Nous étions convenu, avec l’acquéreur financeur de faire perdurer la négociation en rachetant notamment le bien en meilleur état et assuré car cette partie s’est finalement avérée sensible dans son étude avec les assureurs. Finalement l’acquisiteur français, devenu bourguignon, se retira sine die. Je suis désormais en relation avec la banque détentrice qui est en train de remettre en état le château et l’agence qui a eu l’exclusivité de la vente.

La date est désormais à nouveau une des grandes questions et une mise en service à l’été 2013 est désormais compromise. Monté en quelques mois, le projet est loin d’être arrêté circule désormais dans certains pays pétroliers…Cependant, aucune journée n’est perdue car pendant ce temps l’étude progresse et s’affine dans sa conception dans un principe d’ingénierie concourante, de son approche commerciale et de sa communication cette fois mesurée pour éviter tout désagrément local

Puis viennent ensuite les questions tactiques et opérationnelles telles comment, qui, avec qui, combien, avec qui ? qui vous dévoileront l’ingénierie, les études, les choix, les travaux en cours et à venir mais aussi certaines réalités locales qui font que travailler avec plusieurs poids au pied n’est pas la meilleure façon d’avancer.      

Voir partie 3