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Le débat d’hier soir a orienté mon choix
Hier j’étais en Suisse non pas pour certaines dispositions avant le second tour des élections (…) mais au contraire pour une réunion d’investissements dans le cadre d’une orientation désormais « thématique » du projet d’hotel de Nogent lès Montbard. Je comptais me soustraire au débat électoral mais j’y ai gouté autrement, concentré dans ma voiture sur le chemin du retour, sans images polluant parfois certaines appréciations mais en en faisant mieux ressortir d’autres.
L’intervention de ce matin sur RTL a orienté ma prise de conscience et mon choix qui se dessinait dans mon précédent article « libre, dimanche, je voterai certainement blanc ».
Par François CHARLES
Economiste, politologue, gaulliste social libéral, animateur politique Droite Fédérale
Il y a quinze jours, j’étais fier et transporté par la ferveur de la fête puis j’ai ouvert les yeux sur un certain soutien local à sens unique, puis sur certaines décisions nationales notamment celles du 1er mai.
Après avoir distribué plus de 2000 tracts, assisté à 7 meetings, écrit plusieurs articles publiés au niveau national en faveur de Nicolas Sarkozy, hier soir et ce matin j’ai surtout ouvert mes oreilles.
Aujourd’hui c’est certain, je ne voterai pas pour Nicolas Sarkozy sans forcément voter pour François Hollande car mon cœur est à droite. Mais parce j’ai une certaine idée de la France et de la personne que je veux voir être son leader responsable et je n’accepte plus celui que j’ai entendu. OUI ! J’assume en faire désormais une affaire de personne en rejoignant de nombreux Français. Je sais que la NC et l’UMP locales vont en profiter pour « régler leur compte à Joe » mais il est désormais immortel et sait aussi sacrifier parfois
Je ne renie pas mes appréciations sur les tâches accomplies et je sais que le personnage fera date. Mais au-delà de quelques divergences sur le programme encore rappelées hier j’apprécie de moins en moins l’attitude psychologique de NS. Je n’ai pas aimé qu’il emploie une fois encore les mots de menteur, de calomnie, d’arrogant, d’insulte et qui n’étaient pas justifiées et n’avaient pas leur place dans ce débat ou qui au contraire étaient employés par « projection » pour mieux cacher certaines réalités, vite zappées, plutôt que les assumer. Et que dire sur l’appréciation de DSK !
Je n’en veux pas aux militants fanatisés qui avaient même apprécié le face à face d’A. Juppé pour ensuite comprendre qu’il avait plutôt été mauvais, ou certaines responsables politiques que j’appréciais encore il y a quelques jours car ils sont dans leur jeu. Je n’en veux pas à l’équipe de campagne car comme ils l’ont dit, NS n’a pas eu besoin de coach…
Mais comme je l’ai déjà écrit, la France Forte n’est pas la France qui impose par la force, qui blâme, qui se moque, qui dénigre, qui insulte, qui ment, ni qui protège par intérêt ou par plaisir de blesser ou de tuer. Le jeu politique peut-être tout autre sans forcément se mettre à genoux. C’est la France solide et vaillante qui sait justifier sa position et ne fuit pas devant ses responsabilités et ses actes.
Comme dirait Ponce Pilate, « je m’en lave les mains » … mais peut-être seulement jusqu’au 7 mai … Et que les députés sortants ou entrants de droite n’aient pas peur, il s’agit bien souvent d’un votre « contre » et l’Assemblée Nationale a toutes les chances de rester à droite. Cela peut être une force pour garder un certain équilibre ou une faiblesse en cas de non prises de décisions pourtant utiles en temps de crise ou de tempête.
Libre, dimanche je voterai certainement « blanc »
J'ai relu le livre « LIBRE » que m’avait dédicacé Nicolas Sarkozy il y a longtemps et j’ai reparcouru les mémoires de De Gaulle sur son engagement et sa personnalité. Sans attendre le débat, après avoir distribué plus de 2000 tracts, assisté à 7 meetings, écrit plusieurs articles publiés au niveau national en faveur de NS, j’ai pris ma décision.Libre, dimanche je voterai certainement « blanc »
Libre de mandat qui peut influencer, libre de ne plus appartenir à aucun parti, libre parfois rebelle comme les deux personnes citées et libre face à un soutien à sens unique. Blanc avec regret car mon cœur est à droite, blanc face une absence d’adhésion totale de la politique menée, blanc face aux manipulations, pressions et belles promesses sans lendemain avec ceux qui ont besoin d’être soutenus, qui ont des choses à dire mais que l’on sacrifie « pour le pouvoir », et ce n’est pas cela la France Forte, blanc pourquoi pas « pour voir » mais de façon contrôlée et avec un risque de total monopole
Par François CHARLES
Economiste, politologue, gaulliste social libéral, animateur politique Droite Fédérale
Je sais qu’en écrivant ces mots, certains ne vont plus m’adresser la parole et d’autres me reprocher de casser notre Union…Mais je prends une fois de plus mes responsabilités. Comme je dis souvent, j’ai compris Nicolas Sarkozy en visitant le tombeau de Napoléon où une plaque indique à peu près ces mots « le peuple Français aura profité plus de mon passage que tout ce qu’il aura pu connaitre auparavant». Et la liste est longue !
Je n’aime une gauche qui s’engouffre hélas sur le rare objectif non atteint et qui l’intéresse qu’est le chômage. Mais autant je critiquais François Hollande d’avoir dit « qu’en 30 ans, tout ce qu’il avait fait, il l’avait pris à la droite », et que j’écrivais que NS était le candidat des idées, autant j’estime que le rassemblement d’aujourd’hui à Paris le jour de la fête du travail était une erreur, comme de nombreuses autres car il a atteint la gauche une fois de plus dans son cœur. Je soutiens la position de François Fillon qui est l’un des meilleurs négociateurs social. Bien sur qu’un rassemblement de gauche à 5 jours des élections devait être contré mais j’aurais préféré un meeting à Colombey les deux Eglises, le message aurait été plus fort.
Les primaires socialistes ont désigné un leader de cœur plutôt qu’un leader d’idées
LA POLITIQUE : AFFAIRE D’IDEES OU DE PERSONNES ?
Blanc car j’aime le dialogue possible, sans même compromission, avec le Front National mais pas seulement lors des élections. Blanc car j’aime l’hommage à Pierre Bérégovoy, homme « vrai » qui a été « livré aux chiens » comme le disait François Mitterrand, qui n’a pas forcément non plus empêché cela. Blanc car je ne parviens pas à détester François Hollande comme ces gens qui le portent en ridicule et même si le Président actuel n’est pas épargné. Blanc car certaines affaires ne me plaisent pas, blanc car je n’aime pas le vote des étrangers non européens sauf peut-être s’ils ont un vrai travail et s’ils montrent une intégration en France. Blanc car je n’aime pas la politique de développement durable établie, sans non plus, comme vous le savez, remettre en question le nucléaire, et je n’aime pas la politique salariale menée. Mais je ne vais pas encore vous dévoiler tout mon programme. Vous le connaissez peu à peu dans mes publications et le lirez peut-être seulement la semaine prochaine, pour ne pas perturber la campagne, avec les révélations promises au niveau local
Dimanche ayez confiance ! Si Nicolas Sarkozy est élu, j’espère, comme je l’ai déjà écrit,
Donner à Nicolas Sarkozy la possibilité de garder le cap mais autrement
qu’il prendra la barre du bateau « autrement » comme porteur de sens en cabine de façon méritée après la tempête. Si François Hollande est élu, espérons qu’il agira en bon père de famille avec les réalités et l’expérience tirée des années Mitterrand et de la cohabitation possible pour ne pas faire chavirer le navire ni le saborder. Et pourquoi ne pas lui faire confiance ! Mais dimanche, je serai libre, je voterai certainement « blanc ». J’irai fêter cela à la préfecture, comme d’habitude, dans un endroit a priori neutre et surtout sans énerver le conseil général mitoyen apparemment hostile et tout puissant donnant ses ordres à un certain service d’ordre … UMP
SOUVENONS NOUS
je préfère publier ces photo prises lors d'un voyage en 1989 plutôt que mettre ma trombinette devant un monument
et maintenant je vous laisse vous recueillir et penser à toutes ces personnes disparues
F Sauvadet décide pour la droite sur la 4e ...
et d'ailleurs ... qu'en pense la population ?
Les réalités du projet d’hôtel SPA 4* de Nogent les Montbard (Partie 4)
projet gelé suite à pressions
Puis vient le « nerf de la guerre » qui traduit le « vent », qui a déjà bien consommé du temps, en projet.
Par François CHARLES
Initiateur et porteur du projet
Partie 4
COMBIEN ?
Six raisons interdépendantes poussent à investir dans le projet :
ü Un modèle économique viable à rentabilité rapide tel qu’il va l’être démontré
ü Un lieu pour les investisseurs, leurs amis, relations d’affaires à 1h de Paris
ü Un modèle étique de développement durable
ü Un objectif patrimonial pour sauver deux châteaux, patrimoine bourguignon, d’architecture différente et pour investir dans la pierre
ü Un objectif économique et touristique pour adosser une image à celle de la région
ü Un modèle économique avec les ingrédients de la réussite
Il est important également de communiquer dès maintenant sur le site et ses environs pour faire connaitre la région au profit des hôtels partenaires avant l’ouverture, en espérant un retour dès l’ouverture.
Il y a quatre « combien » : le chiffre d’affaires et d’exploitation, les coûts de la réalisation, les éléments de financement et les éléments rentabilité
Pour l’instant, les chiffres affichés concernent uniquement le site de Nogent les Montbard. Certains investisseurs préfèrent néanmoins se porter sur l’autre établissement où l’approche est également développée mais où certaines réalités ne permettent pas d’avancer de façon sereine sine die.
Les chiffres d’exploitation ci-après ont été réalisés par une approche comparative sur 20 hôtels, 5 spas et certains fournisseurs avec accompagnement de cabinets de conseils et d’institutionnels.
Il s’agira ici de dévoiler quelques chiffres et les grandes lignes, ces éléments n’étant généralement donnés qu’en confidentialité devant notamment le travail fourni.
Ils ont été adaptés aux réalités du lieu mais également peu à peu réévalués étant donné qu’une communication avait débuté avec recueil d’avis et d’intentions et que la chaîne commerciale potentiellement retenue s’engageait à accompagner le site avant son ouverture.
La stratégie de prix sera celle de l’ombrelle pour maintenir les prix sur ce créneaux luxe très bien situé, accroître les marges, rentabiliser les investissements et mieux se préparer à parer les offensives concurrentes mais avec une augmentation prévue tous les 3 à 4 ans.
Le domaine sera fermé pendant un mois en hiver.
Un business plan très détaillé sur 6 ans a été réalisé et accompagné par un cabinet d’expertise comptable et de commissariat aux comptes.
Les prestations hôtel et restaurants proposées seront a priori les suivantes (chiffres indicatifs) :
Chambres standard à 150 €
Chambres supérieures à 220 €
chambres de luxe à 290 €
Suites à 450 €
Journées séminaires : 80 €
Tarifs semaine basse saison moins 20%
Forfaits semaine
Forfaits «coup de cœur »
Menus entre 20 et 150 €
Brunchs 15 €
Bistro 15 €
Cave et carte variées
Privatisation possible du domaine
Expositions : 12 €, collections gratuites pour résidants
Considérant les réalités avancées au début de l’étude et des éléments de communication déjà engagés, le taux de remplissage pourra passer de 50 % à 75% en 5 ans en été et de 40 à 65 % en basse saison.
On peut estimer un nombre moyen de repas de 52 par jour au départ pour atteindre 80 à 6 ans, séminaires, privatisations et événements inclus
Les prestations séances Spa et espace bien-être accessibles pour visiteurs non résidants, seront a priori les suivantes :
forfait accès piscine nage Hamman Sauna 12€
séance bien etre corps 90 €
séance amincissants corps 85 €
séance soins visages 65 €
séance gommages 30 €
séance modelages 80 €
séance vinothérapie 75 €
séance luminothérapie 75 €
séances massages 75 €
La vente de produits corps et visage sera bien entendu assurée. Le choix d’une ou deux grandes marques n’est pas encore arrêté.
On peut estimer à 300 personnes le nombre de clients SPA la première année avec une augmentation de 10% prévue au fil des ans et 1000 personnes pour la piscine
La rémunération des personnels ne sera pas fournie mais elle est attrayante et réaliste et rehaussée de 2% tous les 2 à 3 ans en fonction des résultats
On peut donc estimer un chiffre d’affaires prévisionnel de 2,3 M€ au démarrage pour atteindre 4 M€ à 5 ans avec un résultat net comptable positif à 4 ans, qui est la durée moyenne acceptable après un investissement de 10 M€ (projet NOGENT seul), un excédent brut et net d’exploitation positifs
Les produits locaux seront privilégiés pour la qualité mais aussi pour réduire les coûts logistiques
Les charges d’énergie se sont basées sur une consommation de la réglementation thermique 2012
Certaines charges spéciales sont liées aux moyens de transport pour les liaisons et notamment le bateau, les limousines et calèches, mais également au matériel de surveillance et de protection.
Les travaux, avec études réglementaires et de maitrises d’œuvres ont estimés à environ 7 M€ en prenant la moyenne de deux devis d’architectes.
Les investissements de décoration et de SPA sont estimés à environ 700 k€. Les études et investissements spécifiques et supplémentaires pour la partie optimisation énergétique qui seront compensés par une meilleure rentabilité, ainsi que l’ingénierie et l’aménagement des cuisines sont estimés à près de 500 k€. Le terrain de tennis en place a peu de besoin de rénovation. Il faudra rajouter le coût potentiel de deux écuries avec équipements haut de gammes dans la ferme d’en face
A cela s’ajoutent les besoins de financement et d’exploitation pour plus d’1 M€ sur 3 ans, ainsi qu’un prix d’acquisition négocié à 650 k€
Ces sommes donnent un total d’environ 10 M€. Le chiffrage du second château pourrait être de 3,5 M€ pour un bon standard 3*. Cette option pourra être compensée par la construction de nouveaux bâtiments pour 1,5 à 2 Mns sur le même site pour atteindre le format de 45 chambres avec de grandes salles de réunion.
Il est organisé que le financement soit assuré par des fonds à hauteur de 3,8 M€ (38% de l’investissement total), des comptes courants d’associés avec tickets de 200 k€ pour 800 k€ (8%) qui s’adressent principalement aux sociétés de capital risque et aux business angels, certaines subventions possibles (ADEME, Conseil régional) à hauteur de 400 k€ (4%, donc très limitées) et des prêts bancaires à hauteur de 5 M€ (50% sur 15 ans) répartis sur 3 banques. L’investisseur unique de 2011 n’avait pas besoin des banques mais ne s’inscrivait pas dans un projet multi-investisseurs.
La Valeur actuelle nette sera positive à 6 ans pour 4,6 me avec un taux de rentabilité à 9%.
Pour respecter l’étude stratégique et marketing qui fera son succès, le projet sera lancé s’il est global et financé à au moins 80%
Aujourd’hui le château est entretenu par la banque débitrice de l’ancien porteur de projet avec laquelle une relation permanente est assurée.
Je garde espoir dans sa réalisation mais ce projet est disponible clé en mains dans l’intérêt du territoire pour qui veut le reprendre car je sais qu’une majorité de personnes et d’organismes l’attend.
Vous trouverez ci-après certains éléments d’analyse forces / faiblesses / opportunités / menaces ainsi qu’une liste de risques majeurs identifiés pour ce projet, comme réalisés dans tout projet.
SWOT PROJET :
l Forces :
Ø Service haut de gamme
Ø Confort, calme et sérénité
Ø Position géographique logistique idéale
Ø Projet double avec contenu éprouvé
Ø Motifs d’attractivité variés (hôtel, spa, collection, management)
Ø Interdépendance entre hôtellerie et séminaire
Ø Management connaissant bien les décideurs et organismes de la région et avec compétences de direction générale
Ø Réseau national et international déjà élevé et éprouvé
l Faiblesses :
Ø Coûts d’investissement assez élevés mais réalistes
Ø Travaux conséquents
Ø Cible sélective
Ø Création
l Opportunités
Ø Possibilité de rentrer dans un réseau hôtelier de luxe local, national et international
Ø Revalorisation de la haute Côte d’Or
Ø Remplissage par l’activité tourisme ou séminaire
Ø Partenariat TOP-MANAGEMENT avec l’ESC de BOURGOGNE (sorte de campus sénior)
Ø Partenariat culturel avec la région bourgogne
Ø Attraction locale, nationale et internationale par les activités bien-être et culturelles
Ø Mise en œuvre du « pack hôtel » et des recherches NOVIAL dans le domaine de l’approche client
l Menaces
Ø Autorisations de construction (faible)
Ø Risque faible sur la zone à risque d’un des bâtiments
Ø Crise potentielle nouvelle
Ø Faillite des constructeurs
Ø Annulation des promesses de financement
Top Risk management sur ce segment
Ø Erreur dans le modèle d’habitation et le modèle économique : chambres, studios, appartements
Ø Prestations non adaptées à la cible
Ø Cible de clients voulue non captée
Ø Mauvaise gestion de l’occupation
Ø Objectif qualité des repas non atteint
Ø Trop miser sur l’accessibiité train
Ø Investissements trop importants
Ø Homologation des caractéristiques particulières (ex: mobilité réduite et fumeur)
Ø Retard dans l’aménagement
Ø Fiabilité financière et technique des sous-traitants
Ø Responsabilité du maître d’œuvre
Risques et aptitudes requises par la différenciation
Risques :
- Incapacité à maîtriser la différence de coûts / firme dominante
- Perte d’importance des facteurs de la différenciation
- Banalisation et imitation
Compétences et ressources nécessaires
- intuition et créativité
- Capacités de recherche
- Technologie du produit
- Capacités commerciales
- Image
- Tradition dans le secteur ou combinaison originale de compétences tirées d’autres secteurs
- Coopération élevée des circuits de distribution
Suivre partie 5 : les zones et réalités d’ombre…que l’on ne voudrait jamais voir apparaître
Les réalités du projet d’hôtel SPA 4* de Nogent les Montbard (Partie 4)
bonjour, bien qu'ils fassent désormais référence, les articles sur le projet d'hotel de luxe et 3* à Nogent les Montbard et Malaisy sont retirés pour protection suite à utilisation malveillante mais aussi à la demande se certains investisseurs. ils sont disponibles sur demande motivée
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FC
N'oublions pas la mémoire de l'empire à Montbard
le château de Nogent les Montbard aurait-il appartenu à la famille du Général JUNOT, enterré à Montbard ? Rien n'est certain mais profitons en pour réveiller notre devoir de mémoire pour accompagner la dynamique du projet hotellier dont le territoire a besoin
merci encore à l'élan venu du monde entier et notamment du Canada
Junot (Jean-Andoche, duc d’Abrantès), officier général, né à Bussy-le-Grand (Côte d’Or), le 23 octobre 1771, de “Michel Junot, marchand, et de Marie-Antoinette Bienaymé”, mort à Montbard (Côte d’Or) le 29 juillet1813 ; partit, en 1792, comme grenadier dans un des bataillons de volontaires, de la Côte d’Or et devint, en l’an IV, aide de camp de Bonaparte, se signala, dans cet emploi, par sa bravoure, l’accompagna en Egypte, et se distingua surtout dans l’expédition de Syrie, où il livra, avec environ 300 Français, contre des forces considérables de turcs, le fameux combat dit de Nazareth, en thermidor an VIII. Junot fut ensuite nommé commandant de la place de Paris, et, en frimaire an XII, eut le commandement d’une division de l’armée d’Angleterre ; fut décoré, le 1er février 1805, du Cordon rouge au moment où il était ambassadeur près du prince régent du Portugal, se rendit ensuite à l’armée d’Alllemagne, se trouva à la bataille d’Austerlitz, où il se distingua d’une façon brillante, puis retourna en Espagne où il devint commandant en chef de l’armée, appelé à marcher contre le Portugal, s’en empara sans rencontrer une grande résistance et en fut récompensé par le titre de duc d’Abrantès. Il fut obligé de rétrograder devant les forces supérieures des Anglais, qui vinrent l’assièger dans Lisbonne, puis contraint de capituler le 30 août 1808, mais le fit d’une manière très honorable pour lui et pour son armée, qui ne fut pas prisonnière de guerre. L’Empereur qui ne pardonna jamais aux généraux le plus petit échec, le disgracia un certain temps, mais quand l’expédition de Russie en 1812 fut décidée, se vit forcé de rappeler Junot, à qui il confia le commandement du 8e corps, à la tête duquel il se signala au combat de Valentino. Rentré en France après les désastres de cette expédition, Junot fut envoyé dans les Provinces Illyriennes, dont il venait d’être nommé gouverneur général ; il y tomba malade, et, dans un accès de fièvre, il se jeta par la fenêtre et se tua sur le coup
après le 6 mai...n'oubliez pas le 9 !
La JOURNEE DE L'EUROPE !
